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商業地產行業一半是海水，一半是火焰。好的商業項目則具備虹吸效應，聚集大量人氣，強者更強。表現欠佳的項目或選擇苦苦支撐，或回爐重造，涅槃重生。

對于商業地產商來說，瓜分市場的不僅有同類競爭者，各式各樣的電商也在異軍突起，紛紛希望分得一杯羹。然而不同于住宅屬性的商業地產要做到盈利，往往耗時更長、需要更強的操盤運營能力，整體庫存高企壓力下，如何打贏存量與增量的翻身仗成為行業不得不思考的問題。

直面高庫存

對于庫存問題，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，去庫存有“三大”：庫存大、分化大、難度大，且商業地產的庫存較住宅來說更加嚴重。

“據統計全國商業地產的待售面積是2.7億平方米，住宅面積是4.5億平方米，為什么說商業地產的庫存面積更大？因為我們一年的銷售量12.8億平方米中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業，也就是說從待售面積來說，我們的住宅占比遠遠小于商業地產，但是我們的庫存當中35.7%是商業地產，這里面的比例很高，所以我們過去講的泡沫化，同質化，邊緣化其實還有過量化，庫存大，這是我們面臨的問題。”顧云昌表示。

然而，中央文件中提及的主要是住宅地產的庫存，沒有談到商業地產的庫存，如今行業討論供給側的改革、討論商業如何盤活，商業地產的庫存也應該引起高度關注。

談到分化大的問題，新的一年，政府就供給側改革打出的政策組合拳將更多的焦點引向了一線城市，二三線商業地產庫存的高企有進一步加劇的趨勢。

顧云昌坦言：“供給側的改革政府是主體，因為這是中國的房地產市場最大的特點。政府是土地的賣家，所以供給側的改革，對于政府來說意味著制度的創新，真正地管控好土地的供應量，不要再什么地區好地段就賣商業地產，這個地方一定要建寫字樓，這個地方建購物中心。地區的開發建設一定要根據市場的需求動工，該擴大的擴大，該減少的減少，做到有保有壓。”

“熬”過深冬

去年上半年中國20大城市的商業物業存量已經超過9700萬平方米。到2018年，預計仍將有6146萬平方米的新增供應陸續入市,占現有存量的63%。這意味著，在三年內，大部分城市商業地產市場的存量競爭和未來供應壓力將持續上行。

業內不乏對商業地產唱衰的聲音，然而也有觀點表示：“冬天來了，春天還會遠嗎？”

對于這一看法，中華全國商業信息中心的王耀直言：“關于進冬天和春天的討論，我覺得都不準確，個人覺得未來兩年商業地產會進入深冬。”

房地產企業對于商業項目的開發從瘋狂開始變得小心謹慎，于成都召開的中國商業地產行業發展論壇第十三屆年會上，專家表示：不僅是傳統商業增速放緩，線上消費的增速也在減緩。未來經濟拉動需要依靠生活服務業，從這一層面來看，商業地產還可以通過模式的改變找到突破口。

在紅星美凱龍的董事長車建新看來，商業地產不僅是要有商業，一定要有地產的開發，這是未來競爭的核心。純粹的商業很難做，因為現在的競爭呈區域白熱化，一方面我們和電商在競爭，另一方面我們的同行也在競爭。購物中心、房地產與商鋪一起開發，住宅出售后賺的資金可以補給商業。有住宅支撐，商場是沒有成本的，租金就可以不要太高，未來的購物中心一定要與住宅、商鋪開發結合。

麥肯錫全球合伙人陳有鋼表示，雖然現在經濟增長比較緩慢，但兩代人積累的財富將在下一代釋放出來，這也就形成了所謂的“花二代”，財富效應集中在“花二代”反映出來。這批消費者身上有明顯的特征，他們可能會去購物中心體驗，但到網上下單消費，真正的收益沒有發生在購物中心中。很多購物中心都會有相同的困惑，打造的體驗業態是否產生了真正的價值。對于購物中心來說，是否進入寒冬期取決于未來運營者能否通過商業模式的改變留住消費者。

在中國商業地產聯盟秘書長王永平看來，商業地產行業呈現整體困難，挑戰既來自行業內部，如商業規劃失控、地產商業項目供應量過大，也有電商沖擊、經濟下行等外部因素。未來行業變革加快，將會普遍出現文商旅等產業跨界融合，商場去購物化，增強體驗與服務。寫字樓去辦公化，引入醫療健康、文化、創客等全新業態。行業分化重組加劇，開發、資本優勢開始讓位運營，回歸商業本質。

欠缺工匠精神

縱觀目前國內幾個知名的商業項目，如北京的朝陽大悅城、成都的太古里、上海的K11，可以說仍屬業內的鳳毛麟角。記者走訪上述項目發現，成功占據市場份額、聚集人氣的商業項目無一不需要經營者的用心打造。

“與世界先進的商業生態相比，中國的差距是十五到二十年，國內商業地產最大的問題是過分追求數量的粗放式發展。”中房協商業地產專業委員會主任、華貿中心創始人、國華置業董事長房超在中國商業地產行業發展論壇上直指行業發展的弊病。

印力集團（原深國投商置集團）董事長丁力業認為：“真正的商業地產還是需要通過自身運營賺取利潤。”在丁力業看來，如果做商業地產是想用別的辦法賺錢，中國將很難再有好的商業誕生，地產商會一直因為有退路和生財的辦法，忽略對商業本身的追求。

房超坦言：“現在國內商場的效益太低了，一個5萬平米的商場，營業額普遍在五六億元，可水電等運行費用就要三五千萬元，這是固定的費用。國內有的商場引入超市不是為了效益，是為了帶客流量。一個五六千平米的超市，一年的營業額好的大概七八千萬元，差的四五千萬元。國外一個幾百平米的超市，好的一年營業額就幾千萬上億。所以，我們目前處在一個低效益的商業生態。但是，大多數的商家、商場都還是在追求數量的發展，不追求質量的發展。”

成都太古里策劃部張小姐向記者介紹，該項目系遠洋地產與太古地產聯手打造的大型街區體驗商業項目。太古地產進入內陸十幾年以來，到目前為止只做了三四家太古里，比如成都的太古里，一做就是9年。

如今，遠洋太古里已經成為了成都近乎名片的標志。太古地產在商業地產開發中一直非常嚴謹，甚至可以說幾近苛刻。無論是北京的三里屯太古里，還是廣州的太古匯，這家港資背景的企業從未考慮將項目進行散售，而是堅持自持物業，從而能夠在不損害整體定位的前提下，嚴格控制招商的品質。

專家表示：商業地產簡單粗暴的復制模式早已無法滿足挑剔的消費者，個性化、創意感、獨特性似乎成為商業地產操盤的不二法門。只有耐得住性子精耕細作、堅守專業，不斷適應消費行為的成長和變化，方能安穩地度過寒冬見春天。