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日本的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了20世紀(jì)90年代的高速發(fā)展后，近年在宏觀經(jīng)濟(jì)低迷和商場日趨飽和中貼身肉搏、苦苦掙扎。日本購物中心轉(zhuǎn)型的方向之一就是通過將購物與觀景、旅游一體化、組合化，來增添購物的樂趣與魅力，收到頗佳的效果，也為日本商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型開辟了一條新路。

位于日本大阪市的難波公園是購物中心自然景觀化的杰作和代表。雖然叫公園，但難波公園是一個不折不扣的大型購物商城。

遠(yuǎn)眺商城，就是修建在斜坡上的8層屋頂花園，層層疊進(jìn)、綠樹成蔭，將整個建筑覆蓋。每一層都有獨(dú)特的景致，樹林、草坪、巖石、峭壁、峽谷、溪流、瀑布、池塘，這些景觀與商場融為一體，給人一種置身大自然的感覺。

商場中的很多餐廳和咖啡廳的露天位置就布置在這些自然景觀中，使消費(fèi)者在購物的同時，還能享受到自然的靜謐與愜意。花園的每一層都通過巖洞、河谷、小溪等探險般的自然空間與購物中心售貨區(qū)域相連，為購物增添了些許自然探險的神秘和新奇。

除了在商場內(nèi)部營造自然生態(tài)式體驗(yàn)外，依靠出色的選址，將欣賞周邊自然景觀與商場購物串聯(lián)起來的“旅游＋購物”模式在日本也是備受推崇，并獲得了極大的成功。

三井不動產(chǎn)株式會社旗下的三井奧特萊斯可以說是這一模式的成功典范。

位于千葉縣的木更津店，將自身定位為“旅游度假型”購物中心，主打“濱海風(fēng)情”。消費(fèi)者可以在購物之余，享受這一獨(dú)有的樂趣。

另外，消費(fèi)者還可以選擇去附近的“母親牧場”體驗(yàn)?zāi)翀鰟谧鳂啡ぃ?ldquo;德國村”感受西歐異國風(fēng)情，很多消費(fèi)者慕名而去，用一整天的時間體驗(yàn)“旅游＋購物”的樂趣。木更津店現(xiàn)平均日接待顧客近10萬人，這在競爭激烈的日本東京商圈可以說是成績斐然。

三井正計劃豐富并開拓新的“購物游”線路，在自然景觀秀美的北部富山縣，將秘境黑部峽谷、宇奈月溫泉、國寶瑞龍寺以及五個山“合掌”村落等景點(diǎn)串聯(lián)起來，形成“半天旅游，半天購物”的模式，以吸引周邊顧客。

日本商業(yè)地產(chǎn)旅游式業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型對我國的啟示

第一，追求人性化是商業(yè)創(chuàng)新的動力和源泉。這不僅體現(xiàn)在商品的物美價廉和物有所值，更體現(xiàn)在將消費(fèi)環(huán)境營造得更加便利、舒服和溫馨的努力。

第二，準(zhǔn)確判斷并力求滿足顧客和商家的需求。長久以來，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于復(fù)制，很少對顧客和商家的現(xiàn)實(shí)需求做詳細(xì)的調(diào)研和精準(zhǔn)的判斷，更少有開發(fā)商把顧客和商家的需求預(yù)留或落實(shí)到商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)中去。因此，盡管中國商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)模大、發(fā)展速度快，但外表的光鮮亮麗卻難掩實(shí)際收益的低下。

日本購物中心的探索給我們上了很好一課，大阪難波公園和三井奧特萊斯的目標(biāo)就是為了迎合都市人希望遠(yuǎn)離鋼筋水泥，回歸自然、放松身心的需求。所有的景觀設(shè)置、旅游路線安排也是在實(shí)際調(diào)查，仔細(xì)研究大眾需求基礎(chǔ)上精心制定的。因此，唯有開發(fā)商的眼光向消費(fèi)者和商家的需求看齊，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的創(chuàng)新才會有正確方向。

第三，尊重專業(yè)知識和人才，在學(xué)習(xí)中持續(xù)創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)項目對專業(yè)技術(shù)和知識要求極高，而我們的商業(yè)地產(chǎn)商往往由于專業(yè)性不夠或?qū)I(yè)知識、專業(yè)人才重視不夠?qū)е率褂脙r值低下、績效平平。大阪難波公園和三井奧特萊斯從規(guī)劃、設(shè)計到運(yùn)營管理，投入了大量的專業(yè)技術(shù)人員，并聘請專業(yè)公司經(jīng)過反復(fù)的試驗(yàn)、調(diào)整、再試驗(yàn)、再調(diào)整，才最終形成了比較成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新。

對專業(yè)的尊重還需要謙遜的心態(tài)和持續(xù)的學(xué)習(xí)，構(gòu)建高管群體的學(xué)習(xí)型創(chuàng)新型組織。這是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的成功實(shí)施和未來持續(xù)創(chuàng)新的重要保證。特別是當(dāng)能力駕馭不了目標(biāo)，方向尚未清晰可見時，就更需要沉下心來，歷練、沉淀和積累。