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緣起緣滅于2012年那一次高調(diào)宣布的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型——“轉(zhuǎn)售為租”，當(dāng)年8月，潘石屹這樣解釋此次SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型：經(jīng)過反復(fù)的分析、測(cè)算，我們公司決定告別散售，轉(zhuǎn)而持有北京、上海有價(jià)值的物業(yè)。他說，三年后，公司的盈利將主要來源于租金收入；五年后，現(xiàn)有150萬(wàn)平方米物業(yè)的租金年收入將超過40億元人民幣。

但是，3年多的時(shí)間翻過去了，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型的陣痛依然縈繞在SOHO中國(guó)身上，促使其回頭重啟銷售之門。

“大幅下滑在意料之中，這是因?yàn)槲覀冊(cè)谵D(zhuǎn)型。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹稱。“售轉(zhuǎn)租”是SOHO中國(guó)在2012年確立的轉(zhuǎn)型方向，到2015年，SOHO中國(guó)“幾乎沒有銷售房子”。

致力于向出租物業(yè)轉(zhuǎn)型的SOHO中國(guó)，近日招致了多位商業(yè)業(yè)主的不滿。多位望京SOHO的業(yè)主稱，因?yàn)镾OHO中國(guó)部分項(xiàng)目存在商業(yè)氛圍冷淡等原因，他們對(duì)SOHO商鋪的投資出現(xiàn)了虧損。

據(jù)了解，買入望京SOHO商鋪兩年半的時(shí)間內(nèi)，商業(yè)業(yè)主李君陽(yáng)表示，他每月都要損失4萬(wàn)元左右。

2013年3月，李君陽(yáng)首付700萬(wàn)元，貸款買下望京SOHO塔2一處面積150余平米的商鋪，加上公攤面積，實(shí)際支付購(gòu)買面積為300平米。此外，李君陽(yáng)還要承擔(dān)每年近10萬(wàn)元的物業(yè)管理費(fèi)。

據(jù)李君陽(yáng)回憶，在他考察望京SOHO時(shí)，由于寫字樓需抽簽?zāi)锰?hào)才有購(gòu)買資格，SOHO銷售人員就向他推薦了商鋪。“銷售當(dāng)時(shí)說，周邊有的商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)每天20元/平米，望京SOHO商鋪凈租金肯定可以達(dá)到每天10元/平米，這樣就可以完全以租養(yǎng)貸。”李君陽(yáng)表示。

買入商鋪后，李君陽(yáng)沒有得到預(yù)期的回報(bào)。他說，最近兩年半的時(shí)間內(nèi)，他的商鋪鮮有租戶問津，甚至長(zhǎng)達(dá)兩年的時(shí)間里無法找到承租的租戶，以致商鋪處于長(zhǎng)期空置之中。李君陽(yáng)計(jì)算說，這些年商鋪的空置，共計(jì)損失120萬(wàn)元左右。

這種情況不只出現(xiàn)在李君陽(yáng)身上。多位望京SOHO商鋪的業(yè)主反映，他們手中的商鋪出租率也一直不理想，即便每天租金維持在6－8元/平米，也乏有人問津。

多位望京SOHO業(yè)主認(rèn)為，其商鋪的空置，是受望京SOHO整體商業(yè)氛圍不景氣影響。

“SOHO的物業(yè)公司，每年收取高額的物業(yè)管理費(fèi)，卻沒有給業(yè)主帶來什么實(shí)質(zhì)性的服務(wù)，‘只收費(fèi)不服務(wù)’。”一位望京SOHO的業(yè)主稱。他認(rèn)為，SOHO物業(yè)公司“甚至為了維護(hù)其寫字樓的形象，限制商業(yè)的發(fā)展。”

部分商鋪的業(yè)主和租戶，曾試圖通過一些自發(fā)性的宣傳，來提振一下望京SOHO附近的商業(yè)氛圍，比如搞一些商業(yè)活動(dòng)，或者在醒目位置設(shè)置標(biāo)示。

這種嘗試很快“無疾而終”。“我們要是在外面打個(gè)招牌，或者在店門口做個(gè)廣告，SOHO物業(yè)人員就會(huì)過來取締，理由是違反了物業(yè)的規(guī)定。”一位在望京SOHO從事餐飲業(yè)的租戶表示。

就此，部分業(yè)主說，他們?cè)鴩L試跟望京SOHO的物業(yè)公司進(jìn)行溝通。

一位業(yè)主代表稱，今年1月份，部分業(yè)主以望京SOHO業(yè)主與租戶聯(lián)合委員會(huì)的名義，向望京SOHO的物業(yè)管理公司發(fā)送過函件，提出了“望京SOHO相關(guān)方解決商鋪宣傳、廣告位展示、標(biāo)識(shí)等問題，允許商鋪將外賣送至辦公樓內(nèi)，并適當(dāng)降低物業(yè)費(fèi)費(fèi)率，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)”等訴求。

“至今都沒有任何進(jìn)展，物業(yè)經(jīng)理只說，他們是按公司的規(guī)定辦。”這位業(yè)主代表說。

實(shí)際上，業(yè)主與物業(yè)公司間的矛盾，在SOHO中國(guó)多次出現(xiàn)。

2008年，建外SOHO曾爆發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛事件。物業(yè)管理公司將巨額物業(yè)費(fèi)挪作他用，業(yè)主和商戶的利益無法得到保障，出現(xiàn)了公司、商家大規(guī)模退租、流失的局面。

此后，SOHO中國(guó)還出現(xiàn)多次小范圍物業(yè)糾紛。2010年，SOHO中國(guó)開始改善其商業(yè)模式，自建物業(yè)管理公司來管理其開發(fā)的各地SOHO項(xiàng)目。

2012年8月，SOHO中國(guó)再度宣布，告別散售模式，自己持有北京、上海優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾這樣解釋SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型：經(jīng)過反復(fù)的分析、測(cè)算，我們公司決定告別散售，轉(zhuǎn)而持有北京、上海有價(jià)值的物業(yè)。

財(cái)報(bào)顯示，SOHO中國(guó)“轉(zhuǎn)售為租”的轉(zhuǎn)型之路，不算平坦。2012年-2015年間，SOHO中國(guó)的營(yíng)業(yè)額由153億元下降到了9.95億元，累計(jì)降幅達(dá)到93.5%；而潘石屹寄予厚望的租金收入，在2015年為10.52億元。

利潤(rùn)方面，2015年SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)約7.34億元，較2014年的30.78億元下降76.2%；凈利潤(rùn)約5.38億元，較2014年的40.8億元下降86.8%，較2013年的73.88億元下降92.72%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，從物業(yè)銷售模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U模式，會(huì)使得整個(gè)公司現(xiàn)金流的模式發(fā)生變化，“最直接的影響是利潤(rùn)指標(biāo)會(huì)發(fā)生惡化”。出售物業(yè)還外債，其實(shí)考慮了兩個(gè)因素。第一是目前上海等城市物業(yè)開始進(jìn)入強(qiáng)勁復(fù)蘇通道。第二是外債的利息成本偏高。所以會(huì)有這樣一類動(dòng)作。實(shí)際上，過去國(guó)內(nèi)信貸市場(chǎng)較緊的情況下，很多企業(yè)會(huì)嘗試發(fā)行美元債。但對(duì)于中途有過大轉(zhuǎn)型的企業(yè)，可能發(fā)現(xiàn)此類債務(wù)成本的承擔(dān)和其現(xiàn)金流模式已經(jīng)發(fā)生了矛盾或沖突，進(jìn)而凸顯了匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

在此背景下，SOHO中國(guó)選擇重新啟動(dòng)銷售。在2015年年報(bào)公布之時(shí)，潘石屹稱，將SOHO中國(guó)“比較成熟的、出租情況非常理想”的非核心資產(chǎn)的物業(yè)拿出來銷售，而出售的首個(gè)項(xiàng)目是位于上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)。

“既然市場(chǎng)給了這么好的機(jī)會(huì)，能賺錢就賺錢。”潘石屹說。

今年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上， SOHO中國(guó)認(rèn)為，“公司轉(zhuǎn)型是非常成功的”，其依據(jù)是租金收益在大幅度上升。

SOHO中國(guó)年報(bào)顯示，SOHO中國(guó)2015年租金收入為10.52億元，較2014年的4.25億元，同比增長(zhǎng)148%。

年報(bào)同時(shí)也透露出，制約SOHO中國(guó)租金收入進(jìn)一步提升的“天花板”，已經(jīng)隱現(xiàn)。在SOHO中國(guó)已完工項(xiàng)目中，除虹口SOHO的出租率在30%左右外，其余項(xiàng)目出租率均高于60%。

比如，望京SOHO、SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)的出租率都已經(jīng)達(dá)到100％，復(fù)興SOHO、光華路SOHO、凌空SOHO等項(xiàng)目出租率大幅提升，超過70%，部分達(dá)到90%以上。

2015年2月，SOHO中國(guó)開始做另一種嘗試，拿出自持的170萬(wàn)平方米物業(yè)中的10%，改造成共享辦公的SOHO 3Q。在SOHO中國(guó)的設(shè)想中，用戶可以只租一張辦公桌或一間辦公室，SOHO 3Q還提供免費(fèi)WiFi、復(fù)印打印、會(huì)議室、咖啡等服務(wù)，用戶只需要帶著手機(jī)和電腦來工作。

根據(jù)SOHO中國(guó)2015年年報(bào)，諸如這樣主打共享辦公的SOHO 3Q，SOHO中國(guó)在北京和上海建成了11個(gè)中心，1萬(wàn)多個(gè)座位已經(jīng)投入使用。

2016年4月，在SOHO中國(guó)的渠道分享會(huì)上，潘石屹設(shè)想，下一步SOHO中國(guó)將繼續(xù)完善一線市場(chǎng)，并拓展二線核心城市；對(duì)二線城市的拓展不會(huì)以“二房東”形式出現(xiàn)，而是以品牌管理輸出為主，按比例或依協(xié)約收取管理服務(wù)費(fèi)用，屆時(shí)SOHO 3Q中心將形成租金、管理費(fèi)為主的多種盈利方式。

潘石屹稱，未來將堅(jiān)持以SOHO 3Q為產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的重心，并走到更多的城市中去。由此可見，SOHO 3Q已經(jīng)成為SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的新方向之一。