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橋梁﹒紐帶﹒匯集﹒分享
時間：2016-03-26 11:04
2016年包括上海、深圳及廣州在內(nèi)的一線城市都將迎來供應(yīng)高峰，而這些新增供應(yīng)中近乎一半都將位于完全新興的區(qū)域。
比如上海的虹橋商務(wù)區(qū)，將迎來第一波供應(yīng)高潮，預(yù)期該商圈在2016年的新增供應(yīng)將達(dá)15-20萬平方米。北京和廣州也將在2016年迎來新地標(biāo)項目開業(yè)，這些項目有望提升核心商圈的整體商業(yè)氛圍。
二線城市中，包括成都、長沙及武漢等，新增供應(yīng)將考驗市場，以三城為例，在2016年，僅新區(qū)域新增的零售面積即可達(dá)到2015年底市場總存量的約15-20%。相比之下，華北各城市將較為平穩(wěn)，例如沈陽在前期已度過了供應(yīng)高峰。華東大部分城市壓力尚可，其中杭州、蘇州雖有較多項目問市，但皆位于成熟的主城區(qū)，或是開發(fā)已較為成熟的錢江新城，以及商業(yè)氛圍日益濃厚的蘇州工業(yè)園區(qū)。
一、在未來需求方面，世邦魏理仕認(rèn)為：高端品牌將進(jìn)入整合階段，體驗式消費大行其道。
2015年，我們曾在《演變中的中國零售業(yè)格局：奢侈品篇》中指出，奢侈品在中國的經(jīng)營已逐步進(jìn)入盤整穩(wěn)固階段。面對停滯的業(yè)績增長與上升的經(jīng)營成本，部分具有代表性的奢侈品牌已在中國市場開始著手門店整合，旨在將重心重新轉(zhuǎn)移到核心市場。預(yù)計未來一年，奢侈品新增門店的數(shù)量將十分有限。面對奢侈品牌謹(jǐn)慎的拓展策略，一部分商場只得轉(zhuǎn)而尋求更多定位中高端的輕奢品牌來經(jīng)營，短期內(nèi)，輕奢品牌將會有較大發(fā)展空間。值得注意的是，體驗式消費已逐漸成為購物中心不可或缺的業(yè)態(tài)，如餐飲面積在購物中心中的普遍比例已由過去10-20%上升至30%以上，甚至在一些新開業(yè)項目中占比達(dá)到50 -60%。同時，多品牌買手店的迅速拓展(尤其在二線城市)也吸引到品牌的關(guān)注，拓展出新的合作模式。
二、在租金預(yù)測方面，世邦魏理仕認(rèn)為：市場前景未明，總體略有漲幅。
雖然我們看好中國中長期的消費市場增長，尤其是在人口大量匯聚的節(jié)點城市，但基本面因素難以在近期利好實體零售市場。考慮到2016年很多城市仍普遍處于城區(qū)擴(kuò)張、商圈擴(kuò)展階段，新商圈大量涌現(xiàn)出新的項目，同時品牌的拓展需求又面臨重重挑戰(zhàn)，因此預(yù)計租金方面不會有明顯改善。作為門戶城市的京滬依然受國際新晉品牌所親睞，其輻射全國的市場效應(yīng)是無可替代的，因此面對市場短期內(nèi)不確定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素也有著更好的抗風(fēng)險性。我們預(yù)計 2016年京滬零售租金將有1%以上的漲幅。
除以上2個方面外，世邦魏理仕給租戶、業(yè)主帶來一些實質(zhì)性的建議：
一、租戶方面，
1，市場新的機(jī)會點一方面存在于缺乏現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的成熟居民聚集區(qū)，另一方面會在新興人口集中導(dǎo)入?yún)^(qū)域出現(xiàn)。
2，社區(qū)商業(yè)將進(jìn)入一個較快的發(fā)展階段，除了在中心商圈增加布點，建議零售商可適度介入周邊傳統(tǒng)居民區(qū)域，嘗試與成熟開發(fā)商進(jìn)行項目合作，共同拓展新興中產(chǎn)消費者的購物需求。
3，面對電商的挑戰(zhàn)，品牌需要有一個全渠道策略以更好的利用、平衡不同渠道的優(yōu)勢，以獲得不同渠道間協(xié)同帶來的加乘效果。
二、業(yè)主方面，
1，更精準(zhǔn)的市場調(diào)查以確認(rèn)商圈消費者的構(gòu)成、需求及消費能力。
2，在項目層面上更多考慮區(qū)域商業(yè)競爭狀況;既要從市場演進(jìn)的時間維度考慮商圈的成熟狀況以確定入市時機(jī)，也要從財務(wù)角度考慮開發(fā)、招商、開業(yè)的節(jié)奏，選擇最優(yōu)的開發(fā)方案。
3，新零售業(yè)態(tài)的開發(fā)應(yīng)著眼于提供更多的人際服務(wù)，情感體驗的場所與設(shè)施，這是區(qū)別于電商渠道重要的經(jīng)營方式。
4，營銷中或是低成本或是差異化策略選擇同樣適用于實體零售物業(yè)。
5，面對電商浪潮的沖擊，業(yè)主方也可拓展自身的全渠道策略。
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