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去年12月底至今，在短短一兩周時間廣州接連迎來多個大mall的開張——海珠區(qū)有富力海珠城和江燕路萬科里，南沙區(qū)有南沙萬達廣場，白云新城有凱德云尚，天河則有保利克洛維保利時光里。這些大mall基本上位于地鐵沿線。

近日，記者到市內(nèi)新張大mall巡場一輪，發(fā)現(xiàn)最有新意的當屬富力海珠城，場內(nèi)基本上都為韓國品牌，“韓風”勁吹，其余商場租戶同質(zhì)化現(xiàn)象仍較為普遍。另外，隨著電商日益侵蝕零售商業(yè)，大mall去百貨或超市主力店的趨勢非常明顯，飲食和娛樂等體驗式消費的比重則大增。

廣東中原項目部經(jīng)理黃韜表示，市內(nèi)商業(yè)體不少是綜合性開發(fā)，多是住宅開發(fā)商早期拿地的項目。對于開發(fā)商來說，長期持有商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)較大，雖然在資產(chǎn)估值上體現(xiàn)的賬面價值較高，但是獲取的租金其實并不高，相信大部分住宅開發(fā)商也是希望做旺“生”場變熟場，再進行出售。黃韜認為，這些新mall做得好就可能成為區(qū)域性的商圈核心，“對于周邊商圈來說，新mall開張不是來搶飯吃的，分分鐘是做大蛋糕，一起把商圈氣氛做上去，吸引‘宅男宅女’們出來消費，對周邊商圈的商鋪小業(yè)主來說，這是個利好。”

房企爭相布局“改善型”大mall

電商沖擊下 購物中心不減反增

新的一年到來，連逛街的地方都多了幾個新選擇，2015年的最后一天，凱德商用首入廣州的項目——凱德廣場·云尚開業(yè)，同一天位于番禺的永旺夢樂城也正式迎客——電商沖擊之下，不少房企商業(yè)布局的步伐不是在減緩而是在加快，計劃開的購物中心也是不減反增。

商業(yè)地產(chǎn)迎“以新?lián)Q舊”

據(jù)相關資料顯示，全球10個購物中心面積最多的城市，有8個在中國，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的核心問題是總量過剩，其次是吸收量減少，已建的購物中心普遍面臨招商難、空置率高的困境。去年萬達收縮百貨戰(zhàn)線，似乎更成為商業(yè)地產(chǎn)不景氣的明證，但是從不少房企透露的消息來看，其商業(yè)布局的步伐并未減慢。

即將在廣州開業(yè)的K11，除去已經(jīng)在香港和上海開業(yè)的兩家，在2020年前還要在中國內(nèi)地開17家K11;太古地產(chǎn)也打算5年內(nèi)新增兩個項目，除了現(xiàn)有的北京三里屯太古里、頤堤港、廣州太古匯、成都太古里、上海興業(yè)太古匯外，還將增加大連港項目和上海前灘項目;而剛在深圳拿下2015年全國單價“地王”的泰禾，旗下福州東二環(huán)泰禾廣場也在日前正式開業(yè)，接下來還將在全國開二三十個類似的商業(yè)綜合體。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景究竟如何？在福州東二環(huán)泰禾廣場開業(yè)的發(fā)布會上，泰禾集團董事長黃其森指出，不能單從存量關系上論證中國商業(yè)地產(chǎn)是否飽和了，庫存多了，城市商業(yè)地產(chǎn)同樣有以新?lián)Q舊、升級改善的路徑。據(jù)悉，泰禾拿下深圳地塊正式進軍華南后，進入廣州的首個項目預計將是商業(yè)項目。

連鎖布局綜合體優(yōu)勢大

可以看到，新開業(yè)的購物中心，多是商業(yè)綜合體，在業(yè)態(tài)布局和招商策略上更注重滿足生活的各層次需求。例如凱德廣場·云尚，定位為中高端、一站式的購物中心，全面涵蓋品牌零售、高品質(zhì)餐飲、精品超市、兒童教育及娛樂等業(yè)態(tài)，帶來包括百老匯影院、西西弗書店、英國快時尚品牌NEW LOOK等在內(nèi)的多個首入白云乃至首入廣州的知名品牌。

凱德商用首席執(zhí)行官廖茸桐表示，廣州市2014年的GDP和消費品零售總額均位列全國第三，僅次于北京和上海，鑒于廣州穩(wěn)固的經(jīng)濟基礎，凱德對其零售業(yè)發(fā)展前景充滿信心。

而與新商場開業(yè)的熱鬧相比，2015年經(jīng)歷“寒冬”的零售業(yè)涌動的是“關店潮”，百貨紛紛轉型，品牌關店執(zhí)行收縮戰(zhàn)略成為應對之策。業(yè)內(nèi)人士對此表示，實體零售店躺著就能賺錢的“好日子”已經(jīng)一去不復返，行業(yè)巨變才真正開始，實體店兩極分化將越來越嚴重，強者恒強、弱者恒弱的分界線日益明朗。這就是為何一些實力發(fā)展商仍在持續(xù)拓展布局商業(yè)地產(chǎn)，形成全國性布局的品牌效應的原因之一，連鎖布局的綜合體能形成合力，在市場競爭中優(yōu)勢更大，可運用的手段也更多。

由于電商沖擊，現(xiàn)在的購物中心更加注重體驗式消費，并嘗試提供更多增值服務。比如，凱德集團的O2O會員服務平臺——凱德星2.0將在凱德廣州·云尚上線。通過該平臺，消費者可全景式了解商戶、商場活動和最新優(yōu)惠信息，將來還可以將會員積分用于兌換凱德在各地公寓酒店的消費住宿等。

新mall初體驗

南沙萬達廣場：超市為京東注資品牌

交通：地鐵四號線金洲站A出口步行7分鐘

看點：南沙首個IMAX影院以及大超市

南沙萬達廣場于去年12月22日開業(yè)，斜對面就是首個跨境電商體驗店，地段可謂南沙最佳。從商場業(yè)態(tài)來看，萬達百貨已不再出現(xiàn)。除了快消名牌如優(yōu)衣庫，商場內(nèi)零售商業(yè)店鋪即使趁開業(yè)大作宣傳，店內(nèi)顧客依舊不多。餐飲店分布在一、二、三樓，生意不錯。商場配備的超市是永輝超市，一個有京東注資的超市品牌。

萬達廣場號稱“滿場開業(yè)”，不過記者發(fā)現(xiàn)，散售的萬達金街開業(yè)的商鋪并不多。從已開業(yè)的白云萬達等萬達廣場的經(jīng)驗來看，室外步行街小業(yè)主招租的確存在一定困難。

保利時光里：目前出租率約三成

交通：地鐵一號線體育西G出口，步行7分鐘

賣點：餐飲

位于黃埔大道邊上的保利克洛維商場——保利時光里也在日前開業(yè)。記者發(fā)現(xiàn)，目前商場出租率僅約30%。2樓更是引進臨租的所謂“名牌特賣場”，整層都缺乏裝修，可見開業(yè)有些倉促。目前，商場內(nèi)裝修異味濃烈，不大適合顧客長時間停留。不過，商場4樓為貴價粵菜品牌，通風較好。

凱德廣場·云尚：具有“新加坡血統(tǒng)”

交通：地鐵二號線白云公園A出口

賣點：新加坡巨頭首個廣州mall

白云新城三大商業(yè)體至今已全部開業(yè)，凱德云尚的交通最便利，是地鐵口直達的上蓋物業(yè)，而五號停機坪和白云萬達距離地鐵站尚需步行約10分鐘。凱德云尚引入的餐飲品牌與其他兩大商業(yè)體有較大差異性，快消品牌則差不多。凱德云尚剛好位于五號停機坪的地鐵出口，“截客”的效應較大，而白云萬達與凱德云尚則距離一個地鐵站，兩者估計會相安無事。

萬科里：餐飲人氣旺

交通：地鐵二號線江泰路C出口

賣點：人氣餐廳、兒童主題消費

位于江燕路的萬科里也于去年年底開業(yè)，雖然所在地段為海珠區(qū)二級路，但周邊居民區(qū)密集，對面更是開業(yè)幾年的燕匯商場，北側則是TIT潤政廣場，商圈的聚集效應非常明顯。萬科里與富力海珠城一樣是地鐵上蓋商場，不過連接商場的地鐵口暫時未能開通。

萬科里最出名的人氣餐廳是探魚，一位海珠街坊告訴記者，她在元旦期間來這里吃飯，排號居然有120桌。萬科里內(nèi)開了多家知名快消品牌店，包括MUJI無印良品。此外，萬科最近熱推社區(qū)教育，萬科里也有類似的設施，且在二樓還有巴拉巴拉小魔仙的主題樂園。

富力海珠城：“韓風”勁吹

交通：地鐵二號線江南西站B2出口(暫未開通)

看點：海珠首個IMAX影院和韓風

富力海珠城在2015年12月19日低調(diào)開業(yè)。該商業(yè)體分為A區(qū)和B區(qū)，中間有空中廊橋以及一座小橋連接，如果海珠區(qū)治水成績更佳，夏天在河邊喝個咖啡會非常愜意，讓人聯(lián)想到首爾清溪川。富力海珠城目前大部分商鋪仍在裝修中，地鐵出入口也暫時未開放。據(jù)有關人士透露，富力海珠城將引進一個韓國主題兒童樂園，不過該樂園尚未出現(xiàn)在商鋪名錄之中。

從記者現(xiàn)場所見，首先開張的零售商業(yè)的確為韓國原裝品牌。B區(qū)商場二樓也有韓國藝人投資的餐廳，不過始終還是主打廣東點心的茶樓人氣最旺。