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吉林長(zhǎng)春這有山

——重構(gòu)商業(yè)空間 促進(jìn)商文旅一體化發(fā)展

長(zhǎng)春市這有山商旅文項(xiàng)目打破傳統(tǒng)商場(chǎng)“平層布局”模式，以“造山”為核心理念，打造室內(nèi)立體山地景觀，推動(dòng)空間、業(yè)態(tài)、文化的深度創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了從傳統(tǒng)商業(yè)體到文旅新地標(biāo)的跨越。其“文旅商融合”模式、動(dòng)態(tài)運(yùn)營(yíng)機(jī)制、政策協(xié)同經(jīng)驗(yàn)等，具有鮮明特色和復(fù)制價(jià)值。

一、項(xiàng)目改造前情況

（一）項(xiàng)目基本信息。長(zhǎng)春市這有山商旅文項(xiàng)目，位于吉林省長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)紅旗街 959 號(hào)，從 2015 年開始籌備，于 2019 年 10 月 1 日正式營(yíng)業(yè)。占地面積 11848 平方米，總建筑面積 64107.5 平方米，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約 22000 平方米，是全國(guó)獨(dú)處于城市核心區(qū)域、集吃、喝、玩、樂、住為一體的文旅商業(yè)綜合體。2019 年 10 月 1 日正式營(yíng)業(yè)，總占地面積 11848 平方米，總建筑面積 64107.5 平方米，商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約 22000 平方米，是全國(guó)首個(gè)在城市核心區(qū)實(shí)現(xiàn)“山景室內(nèi)化、文旅商一體化”的創(chuàng)新型商業(yè)綜合體。

（二）改造前的情況。紅旗街商圈作為長(zhǎng)春傳統(tǒng)商業(yè)聚集區(qū)，2015 年前長(zhǎng)期面臨三大痛點(diǎn)。一是業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重。區(qū)域內(nèi) 60%以上商業(yè)體以傳統(tǒng)百貨、連鎖餐飲為主，重復(fù)率達(dá) 75%，國(guó)際品牌及特色業(yè)態(tài)占比不足 10%，消費(fèi)者“逛一圈即離場(chǎng)”現(xiàn)象普遍。二是消費(fèi)場(chǎng)景單一。商業(yè)體多采用“盒子式”布局，缺乏體驗(yàn)式空間，顧客平均停留時(shí)間不足 1.5小時(shí)，年輕客群流失嚴(yán)重，35 歲以下消費(fèi)者占比僅 30%。三是文化賦能缺失。商業(yè)與本地文化割裂，未融入吉林民俗、非遺等元素，難以形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力，2014-2015 年商圈整體客流量年均下降 8%。

二、更新改造過程

在紅旗街商圈轉(zhuǎn)型壓力下，這有山項(xiàng)目承載著破解區(qū)域商業(yè)困局的使命。改造前周邊商業(yè)體普遍存在“三低”問題：體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比低（不足 15%）、文化融合度低（缺乏特色 IP）、客群黏性低（復(fù)購(gòu)率不足 20%）。為此，項(xiàng)目從籌備初期即明確以“反傳統(tǒng)商業(yè)邏輯”破局，通過重構(gòu)空間形態(tài)、融合文化元素、創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)“文旅商融合”的市場(chǎng)空白。

（一）政府層面：政策引導(dǎo)與資源聯(lián)動(dòng)。一是跨部門協(xié)同服務(wù)。建立“商務(wù)+文旅+住建”聯(lián)合工作組，針對(duì)項(xiàng)目“山體建筑”的特殊性，在消防審批、建筑規(guī)范等方面給與積極指導(dǎo)，屬地商務(wù)等相關(guān)部門積極向上爭(zhēng)取資金政策支持，公交集團(tuán)新增 3 條夜間線路延伸至項(xiàng)目周邊，解決夜間客流疏散問題。二是商旅文資源協(xié)調(diào)導(dǎo)入。牽線項(xiàng)目與文旅部門合作，引入滿族剪紙、雕刻等非遺項(xiàng)目；聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)影舊址博物館等景點(diǎn)打造“一日游”線路，帶動(dòng)跨界客流。

（二）經(jīng)營(yíng)主體層面：創(chuàng)新實(shí)踐與場(chǎng)景再造。一是空間形態(tài)顛覆性設(shè)計(jì)。打破傳統(tǒng)商場(chǎng)“平層布局”模式，以“造山”為核心理念，打造室內(nèi)立體山地景觀。采用“玻璃穹頂+鋼結(jié)構(gòu)骨架”，模擬山體起伏走勢(shì)，建設(shè) 3 條主步道、15個(gè)觀景平臺(tái)，最高落差達(dá) 25 米，形成“一步一景”的空間體驗(yàn)。植入綠植墻、疊水瀑布、山石造景等元素，搭配動(dòng)態(tài)燈光系統(tǒng)模擬日出日落，室內(nèi)恒溫控制在 22℃，打造“四季如春”的微氣候。按“山腳-山腰-山頂”分層布局，山腳設(shè)特色市集，山腰為餐飲娛樂，山頂建網(wǎng)紅書店及觀景臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“登山式消費(fèi)”體驗(yàn)。二是業(yè)態(tài)組合差異化策略。提升商戶篩選標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)同質(zhì)化業(yè)態(tài)嚴(yán)選、重點(diǎn)招引文化特色商戶、引進(jìn)“主理人模式”店鋪。建立動(dòng)態(tài)調(diào)改機(jī)制，每年保持 40%商戶更新率，引入“劇本殺集群”“二次元文化”等新興業(yè)態(tài)。增加文化業(yè)態(tài)占比，設(shè)臵非遺工坊、文創(chuàng)市集、小型劇場(chǎng)，文化類業(yè)態(tài)面積占比達(dá) 25%，較傳統(tǒng)商場(chǎng)高 18 個(gè)百分點(diǎn)。3.文化活動(dòng) IP 化運(yùn)營(yíng)。每周舉辦“山中戲臺(tái)”演出（二人轉(zhuǎn)、京劇片段）、每月開展“非遺手作日”。打造特色 IP，推出“云山集”品牌市集，招募南北攤主 300 余人，涵蓋手作、美食、非遺等品類，單日最高客流達(dá) 2.3 萬(wàn)人次；打造“問道”大型沉浸式演出，結(jié)合山體空間設(shè)計(jì)劇情動(dòng)線，年觀演人次 8 萬(wàn)。與中央歌劇院合作推出“云端音樂會(huì)”，與查干湖景區(qū)聯(lián)合舉辦“薩滿文化展”，與云南玉溪開展“非遺交流周”，實(shí)現(xiàn)跨地域文化輸出。

三、更新改造后情況

（一）經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)全面躍升。一是客流與銷售雙增長(zhǎng)。2023年日均客流量達(dá) 3.8 萬(wàn)人次，較 2019 年開業(yè)初期增長(zhǎng) 187%；年銷售額突破 8.6 億元，客單價(jià)從 120 元提升至 285 元。二是客群結(jié)構(gòu)優(yōu)化。35 歲以下客群占比達(dá) 72%，較改造前區(qū)域均值提升 42 個(gè)百分點(diǎn)；游客占比達(dá) 35%（含外省市游客 18%），成為長(zhǎng)春“必打卡”景點(diǎn)之一，2023 年接待旅游團(tuán)隊(duì) 1200個(gè)，帶動(dòng)周邊酒店預(yù)訂量增長(zhǎng) 40%。三是商戶經(jīng)營(yíng)效益提升。商戶平均坪效達(dá) 5.2 元/平方米/天，較傳統(tǒng)商場(chǎng)高 2.5 倍；文化類商戶續(xù)約率達(dá) 95%，非遺工坊年均營(yíng)收超 300 萬(wàn)元，較普通商鋪高 60%。

（二）空間創(chuàng)新成為標(biāo)桿。項(xiàng)目獲得首批 SIT 超級(jí)沉浸旅游項(xiàng)目、吉林省商圈類排名熱度常年 TOP1、吉林省旅游推薦Top1、2021 年長(zhǎng)春文旅新地標(biāo)、2020 文旅新業(yè)態(tài)發(fā)展對(duì)話暨第四屆獨(dú)立旅行設(shè)計(jì)師節(jié)文旅融合創(chuàng)新業(yè)態(tài)獎(jiǎng)、中國(guó)文旅先鋒獎(jiǎng)、“都市冰雪”幸福長(zhǎng)春第 26 屆長(zhǎng)春冰雪節(jié)首屆長(zhǎng)春十大冰雪喜樂地稱號(hào)等，吸引全國(guó) 200 余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目考察學(xué)習(xí)，其“立體商業(yè)”模式被多個(gè)城市借鑒，衍生出“室內(nèi)梯田”“空中村落”等變體形態(tài)。

（三）夜經(jīng)濟(jì)成效顯著。打造“越夜越精彩”消費(fèi)場(chǎng)景，22:00 后客流占比達(dá) 40%，2023 年夜間銷售額 3.2 億元，占總營(yíng)收 37%，被認(rèn)定為“省級(jí)夜間消費(fèi)集聚區(qū)”。

（四）文化傳播成果突出。作為吉林省特色項(xiàng)目，致力于弘揚(yáng)中華文化，做非遺文化的傳播者，宣傳推廣省內(nèi)各項(xiàng)非遺項(xiàng)目，讓祖先留下的文明之火可以薪火相傳。

四、推薦依據(jù)

（一）模式創(chuàng)新：開創(chuàng)“商旅文”融合新范式。這有山打破“商業(yè)即賣貨”的傳統(tǒng)思維，構(gòu)建“文化為魂、旅游為體、商業(yè)為用”的生態(tài)模式：通過山體空間造景將“旅游場(chǎng)景”植入商業(yè)，以非遺、民俗等文化內(nèi)容增強(qiáng)體驗(yàn)深度，形成“消費(fèi)+體驗(yàn)+傳播”的閉環(huán)。這種模式破解了城市核心區(qū)商業(yè)同質(zhì)化難題，其“小空間承載大文化”的實(shí)踐表明，商業(yè)體可通過文化賦能實(shí)現(xiàn)“從流量到留量”的轉(zhuǎn)變，為同類項(xiàng)目提供了“不依賴大規(guī)模擴(kuò)張即可提升競(jìng)爭(zhēng)力”的參考路徑。

（二）空間創(chuàng)新：重構(gòu)商業(yè)物理形態(tài)。突破傳統(tǒng)商場(chǎng)“平層、方盒”的刻板設(shè)計(jì)，首創(chuàng)“室內(nèi)立體山地”形態(tài)，通過高差變化、景觀營(yíng)造、功能分層，將顧客“行走”轉(zhuǎn)化為“登山體驗(yàn)”，使平均停留時(shí)間延長(zhǎng)至 5.8 小時(shí)（為傳統(tǒng)商場(chǎng)的4倍）。這種空間革命證明，商業(yè)體可通過建筑形態(tài)創(chuàng)新創(chuàng)造差異化優(yōu)勢(shì)，其“景觀即業(yè)態(tài)”的理念已被納入《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新白皮書》。

（三）運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新：動(dòng)態(tài)調(diào)改與社群運(yùn)營(yíng)結(jié)合。建立動(dòng)態(tài)調(diào)改機(jī)制，通過快速迭代保持業(yè)態(tài)活力；同時(shí)以興趣社群凝聚客群，形成“商戶-顧客-平臺(tái)”共生生態(tài)。這種“流水不腐”的運(yùn)營(yíng)邏輯，解決了商業(yè)體“開業(yè)即巔峰”的衰退難題，其會(huì)員復(fù)購(gòu)率（65%）較行業(yè)均值（28%）高出一倍多，驗(yàn)證了“以變應(yīng)變”策略的有效性。

（四）政策創(chuàng)新：政府服務(wù)的“精準(zhǔn)滴灌”。當(dāng)?shù)卣桓恪按笏唷笔窖a(bǔ)貼，而是針對(duì)項(xiàng)目特性提供“定制化”支持：在建筑規(guī)范上突破常規(guī)、在文化資源上精準(zhǔn)對(duì)接、在夜間經(jīng)濟(jì)上配套保障，形成“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲”的良性互動(dòng)。這種“一事一議”的服務(wù)模式，既守住安全底線，又給足創(chuàng)新空間，為商業(yè)創(chuàng)新項(xiàng)目的政策支持提供了可復(fù)制的行政服務(wù)樣本。

（五）社會(huì)價(jià)值：商業(yè)反哺城市發(fā)展。項(xiàng)目不僅創(chuàng)造直接經(jīng)濟(jì)效益，更帶動(dòng)三大社會(huì)效益：一是激活老商圈價(jià)值，為城市更新提供商業(yè)活化范例；二是傳播地域文化，成為吉林文旅“新名片”；三是促進(jìn)就業(yè)創(chuàng)業(yè)，帶動(dòng) 3000 余人就業(yè)（含靈活就業(yè) 1200 人）。2023 年被吉林省文旅廳評(píng)為“文化產(chǎn)業(yè)示范基地”，其“商業(yè)賦能城市軟實(shí)力”的經(jīng)驗(yàn)具有全國(guó)推廣意義。