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傳統(tǒng)百貨+超市的模式正逐步被淘汰，社區(qū)商業(yè)需要滿足休閑文化娛樂體驗。

記者丨劉卓瀾?胡靜蓉

深耕亞奧商圈十年的遠(yuǎn)洋未來廣場前途未卜。5月30日，北京商報記者獲悉該商場賣出消息后進(jìn)行走訪時看到，場內(nèi)客流較少，部分商戶已經(jīng)退出。居然之家發(fā)布公告稱，旗下子公司北京居然之家擬以19.63億元的交易收購遠(yuǎn)洋未來廣場主體物業(yè)、產(chǎn)權(quán)車位、人防工程及相關(guān)附屬設(shè)施。此次收購旨在與周邊門店形成互補(bǔ)關(guān)系，進(jìn)一步改善居然之家經(jīng)營成果。分析指出，亞奧商圈長期存在供需不匹配、優(yōu)質(zhì)商業(yè)缺乏的痛點，居然之家接手后，還需結(jié)合區(qū)域特點對遠(yuǎn)洋未來廣場進(jìn)行升級，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)提質(zhì)。

擬19.63億元被出售

遠(yuǎn)洋未來廣場或即將易主。北京商報記者走訪發(fā)現(xiàn)，該商場在收購消息發(fā)出之后，目前仍正常營業(yè)，但不少門店在近期退租及撤店。在現(xiàn)場，商場負(fù)一層部分面積被圍擋，原先的華聯(lián)超市已經(jīng)關(guān)閉。商場工作人員還表示，該商場屬于社區(qū)商業(yè)，日常消費者確實不多，只會在飯點或周末的時候比較熱鬧。

針對收購消息，北京商報記者就出售項目原因及未來規(guī)劃等問題采訪遠(yuǎn)洋集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿暫未收到回復(fù)。不過，遠(yuǎn)洋未來廣場前臺人員告訴記者，商場的確被居然之家收購，但商場后續(xù)的調(diào)整暫時未收到通知。商場內(nèi)另一位工作人員透露稱，居然之家未必會對商場進(jìn)行調(diào)整，場內(nèi)商戶未來仍可能繼續(xù)營業(yè)。

此前，居然之家發(fā)布的公告顯示，居然之家全資子公司北京居然之家家居連鎖有限公司（以下簡稱“家居連鎖”）擬收購遠(yuǎn)洋未來廣場主體物業(yè)、產(chǎn)權(quán)車位、人防工程及相關(guān)附屬設(shè)施，收購金額合計為19.63億元。收購的交易對價包括：目標(biāo)股權(quán)和目標(biāo)債權(quán)的優(yōu)先收購權(quán)對價3.49億元、目標(biāo)股權(quán)和目標(biāo)債權(quán)轉(zhuǎn)讓交易對價16.04億元、產(chǎn)權(quán)車位交易對價0.1億元，人防工程交易對價為0。

位于北京市朝陽區(qū)的遠(yuǎn)洋未來廣場，業(yè)主為北京睿鴻商業(yè)管理有限公司。睿鴻公司及主體物業(yè)的原始權(quán)益人為遠(yuǎn)洋集團(tuán)。

據(jù)悉，遠(yuǎn)洋未來廣場位于北京北四環(huán)，隸屬亞奧商圈，自2013年2月開業(yè)以來，已營業(yè)十年有余。遠(yuǎn)洋集團(tuán)官網(wǎng)顯示，遠(yuǎn)洋未來廣場是遠(yuǎn)洋商業(yè)獨立打造的第一個“未來系”社區(qū)商業(yè)。項目以最具情感的品質(zhì)生活型購物廣場為定位，打造集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的中高端購物中心。

各取所需

這并非遠(yuǎn)洋集團(tuán)首次出售在京商業(yè)地產(chǎn)項目。2022年4月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以30億元出售北京頤堤港一期項目股權(quán)，引入大股東中國人壽；后又分別于同年6月、10月分別出售北京遠(yuǎn)洋銳中心股權(quán)、北京中國人壽金融中心股權(quán)。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年報顯示，截至報告期，該集團(tuán)及其合營企業(yè)和聯(lián)營公司在京的投資物業(yè)為8個，包含頤堤港、遠(yuǎn)洋國際中心、遠(yuǎn)洋光華國際、遠(yuǎn)洋未來廣場等。隨著遠(yuǎn)洋未來廣場的售出，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在京投資物業(yè)項目再度減少。

從遠(yuǎn)洋集團(tuán)與居然之家的往年財報，或許可以推測該項目未來的發(fā)展規(guī)劃及出售原因。

居然之家2022年年報顯示，2023年，居然之家將促進(jìn)“大家居”與“大消費”相融合，打造實體店第二增長曲線。該公司將以“中商·世界里”為核心品牌，未來三至五年內(nèi)以湖北為大本營，持續(xù)推進(jìn)購物中心連鎖發(fā)展，開辟實體店第二增長曲線。

與此同時，在交易公告中，居然之家指出，本次交易將使該公司在一線核心城市自持一處成熟物業(yè)，遠(yuǎn)洋未來廣場與北四環(huán)的居然之家門店僅隔百余米，形成強(qiáng)力互補(bǔ)關(guān)系，并且地處北京成熟商業(yè)片區(qū)，對鞏固和提升公司在北京核心區(qū)域的經(jīng)營具有戰(zhàn)略意義，有助于進(jìn)一步改善公司經(jīng)營成果，提升公司未來整體財務(wù)表現(xiàn)。

而遠(yuǎn)洋集團(tuán)曾在2022年年報中表示，2023年該公司將繼續(xù)圍繞現(xiàn)金流開展全面工作。其中提到，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將聚焦主營業(yè)務(wù)，狠抓銷售、促進(jìn)回款以及加大資產(chǎn)去化力度，實現(xiàn)高質(zhì)量現(xiàn)金流自平衡等。

綜上來看，此次交易對于二者各取所需，遠(yuǎn)洋集團(tuán)此次出售遠(yuǎn)洋未來廣場，與其加快輕資產(chǎn)化進(jìn)程有關(guān)。而居然之家或許為了加快實體店第二增長曲線。

強(qiáng)化生活中心屬性

近些年，在北京建設(shè)國際消費中心城市的推動下，亞奧商圈一直在更新。北投購物公園、北京華聯(lián)旗下DT51相繼入市，POLPAS北辰薈則將在今年底開業(yè)，帶來了運動體驗消費、高端消費等新內(nèi)容。扎根十年遠(yuǎn)洋未來廣場面臨易主，北投新奧、新辰里、飄亮購物中心一直處于不斷調(diào)整的狀態(tài)。

中國百貨商業(yè)協(xié)會秘書長楊青松指出，遠(yuǎn)洋未來廣場位于東北四環(huán)和京承高速的夾角，這對于四環(huán)內(nèi)側(cè)的顧客和京承高速東側(cè)的顧客來說并不友好。他還表示，該項目體量偏小，業(yè)態(tài)的聚集能力不強(qiáng)。

居然之家接手后，若遠(yuǎn)洋未來廣場保持商場形態(tài)，仍要加大加快改造步伐。北京國際商貿(mào)中心研究基地首席專家賴陽指出，該項目需要從購物中心轉(zhuǎn)變?yōu)樯罘绞街行模蛟熘苓吷鐓^(qū)居民生活的第三空間，突出藝術(shù)沉浸、時尚IP方面的特點，才能更好地發(fā)揮區(qū)域消費服務(wù)的作用。

亞奧商圈長期難以盤活，與云消費時代的消費特點變化有關(guān)。賴陽指出，“傳統(tǒng)百貨+超市的模式正逐步被淘汰，社區(qū)商業(yè)需要滿足休閑文化娛樂體驗”。他指出，遠(yuǎn)洋未來廣場作為社區(qū)商圈核心項目的特點并不突出。

至于亞奧商圈的發(fā)展，楊青松認(rèn)為，區(qū)域內(nèi)商業(yè)存在碎片化的問題，即區(qū)內(nèi)各個細(xì)分的區(qū)域都有1-2個商業(yè)項目，如華堂、新辰里等，但體量都不大，部分親子消費可能被世紀(jì)金源、藍(lán)港或頤堤港等項目所分流。“未來，該項目應(yīng)與現(xiàn)有的居然之家聯(lián)動，進(jìn)一步增加餐飲、娛樂體驗業(yè)態(tài)，擴(kuò)充居然之家的品類選擇。”